Автори: Юрій Хапко, Керуючий партнер, адвокат, к.ю.н. та Станіслав Бойко, старший юрист

Швидкість сучасного життя постійно потребує появи нових технологій та вдосконалення вже існуючих. Невід’ємною частиною таких змін є, безумовно, цифровізація. Згідно дослідження E-Government Development Index за рейтингом Оnline services Index Україна піднялась за рівнем розвитку цифрових державних послуг зі 102 місця (у 2018 році) на 5 місце (у 2024 році). Ми стали першою у світі державою з офіційними електронними паспортами, а також однією з перших країн світу, чиї COVID-сертифікати в застосунку Дія ЄС визнав офіційно, та четвертою країною Європи, яка має цифрові водійські права.

Влітку 2020 року активний процес цифровізації державних послуг розпочався й в будівельній галузі. Постановою КМУ «Про реалізацію експериментального проєкту щодо запровадження першої черги Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва» було створено правові підстави для запуску Реєстру будівельної діяльності — базової компоненти ЄДЕССБ.

Ключовими орієнтирами для впровадження ЄДЕССБ стали:

• впорядкування процесів будівництва;
• забезпечення максимальної публічності інформації та нівелювання елементів корупції;
• скорочення строків обробки та видачі дозвільних документів, максимальне спрощення процедур;
• мобільність у наданні послуг;
• централізація та стандартизація інформації.

В перспективі в Системі має зосередитись весь життєвий цикл будівництва об’єкта починаючи з отримання містобудівних умов та обмежень, закінчуючи його введенням в експлуатацію.  

Попри те, що Система працює поки не ідеально, в ній вже зареєстровано близько 130 тисяч користувачів (за перший квартал 2025 року до ЄДЕССБ долучилося понад 7 000 нових учасників). Це архітектори, інженери-проєктувальники, технічні інвентаризатори, працівники органів архітектурно-будівельного контролю, девелопери, замовники будівництва, а також органи державної влади та місцевого самоврядування, центри надання адміністративних послуг та інші. Завдяки ЄДЕССБ всі вони можуть взаємодіяти між собою та отримувати необхідні послуги швидко та в електронному форматі.

Зупинимося більш детально на конкретних регламентах взаємодії з ЄДЕССБ та покрокових алгоритмах роботи на прикладі подання на державну реєстрацію спеціального майнового права (СМП) на подільний об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості (МОН):

➡️ замовник/проєктувальник будівництва вносить за допомогою відповідного розділу АРМ (кабінет) Замовника/Заявника інформацію про Завдання на проєктування;

➡️ проєктувальник повинен створити в ЄДЕССБ проєктну документацію на підставі Завдання на проєктування, наданого Замовником;

➡️ ідентифікатори об’єктів будівництва присвоюються усім будівлям та спорудам, а також їх складовим частинам, які в подальшому будуть виступати самостійними об’єктами нерухомого майна;

➡️ відомості про містобудівні умови та обмеження, видані після 01.09.2020 р. повинні бути внесені до ЄДЕССБ уповноваженим органом містобудування та архітектури та обираються Замовником будівництва/проєктувальником у відповідному полі при заповненні інформації про видані МУО в Завданні на проєктування та проєктній документації;

➡️ відомості про технічні умови повинні бути внесені до ЄДЕССБ організацією, що надала документ та обираються Замовником будівництва/проєктувальником у відповідному полі при заповненні інформації про ТУ в Завданні на проєктування та проєктній документації;

➡️ експертна організація вносить інформацію про позитивний звіт за результатами експертизи проєктної документації на будівництво, вказуючи Реєстраційний номер проєктної документації, до якої прив’язується звіт; 

➡️ замовник будівництва за допомогою відповідного розділу АРМ (кабінету) Замовника/Заявника вносить інформацію про Затвердження проєктної документації;

➡️ генеральний підрядник або підрядник вносить до ЄДЕССБ відомості про виконання будівельних робіт (договір підряду) за допомогою відповідного розділу АРМ Учасник будівництва із зазначенням проєктної документації на об’єкт, на якому будуть виконуватись роботи;

➡️ відомості про виконання авторського та технічного нагляду вносяться відповідальними особами за допомогою АРМ Атестована особа з зазначення проєктної документації на об’єкт нагляду.

➡️ після внесення відповідної інформації до Системи усіма організаціями Замовник будівництва за допомогою АРМ Замовника/Заявника повинен створити Документ про визначення гарантійної частки та розподіл прав на майбутні об’єкти нерухомості, скориставшись відповідним розділом.

➡️ при створенні документа про визначення гарантійної частки та розподіл прав у вкладку Об’єкти імпортується інформація про об’єкти будівництва, що були зазначені в проєктній документації.

➡️ у разі проставлення відмітки про те, що об’єкт будівництва є подільним, усім складовим частинам такого об’єкту, яким присвоєно ідентифікатор проставляється ознака Майбутній об’єкт нерухомості (МОН);

➡️ якщо на майбутньому об’єкті нерухомості проставлено відмітку про те що він виступає в якості гарантійної частки — на нього буде зареєстровано відповідне обтяження;

➡️ інформація про майбутніх власників вноситься з урахуванням частки Замовника та девелопера (за наявності договору щодо організації та фінансування будівництва об’єкта);

➡️ після підписання документу про визначення гарантійної частки та розподіл прав Замовник повинен отримати дозвіл на виконання будівельних робіт, скориставшись послугою на Порталі Дія;

➡️ після реєстрації права на початок будівельних робіт (дозволу) на орган з присвоєння адрес буде автоматично направлена Заява про присвоєння адреси об’єкту будівництва;

➡️ після отримання рішення на присвоєння адреси об’єкту будівництва  Замовник будівництва формує Заяву на реєстрацію спеціального майнового права з використанням відповідного розділу АРМ Замовника/Заявника (заява формується окремо для кожного подільного/неподільного об’єкту будівництва);

➡️ заява формується автоматично засобами Системи та не потребує внесення додаткових даних;

➡️ після підписання Заяви Замовниками будівництва та Девелопером (за необхідності) ви можете звернутися до реєстратора речових прав (нотаріуса) для реєстрації спеціального майнового права — для реєстрації надайте реєстраційний номер ЄДЕССБ для вашої заяви у форматі GG01:ХХХХ-ХХХХ-ХХХХ-ХХХХ, де «ХХХХ» — цифри від 0 до 9.

!!! Важливо, що від обрання правильного типу об’єкта в поєднанні з кодом ДКБС Система формує вимоги до внесених даних, які будуть перевірятися на етапі Документу та Заяви.

Оскільки кожен з учасників процесу має у ЄДЕССБ власний кабінет (АРМ), через який вносить дані на різних етапах будівництва, Система доволі часто фіксує неспівпадіння інформації або помилки і, відповідно, блокує подальші дії, зокрема, отримання дозволів та проведення робіт у разі невідповідності завантаженого проєкту діючим нормам законодавства та ДБН. 

Система також перевіряє правильність розрахунку класу наслідків, відповідність/невідповідність намірам забудови, а також цільове призначення земельної ділянки, вихідні дані на проєктування тощо. Тому неуважність або незнання тонкощів роботи в Системі може коштувати забудовникам чималих втрат грошей та часу на наступних етапах. 

ТОП-5 найпоширеніших помилок, яких припускаються у роботі учасники Системи, а також поради щодо їх усунення:

📌 При перевірці відповідності назви об’єкта будівництва, зазначеної в проєктній документації та технічній інвентаризації. Помилка виникає через те, що назва об’єктів будівництва в технічній інвентаризації має відповідати назві об’єктів в проєктній документації. Також ще одна з причин — не вказано категорію споруди (житлова/нежитлова). Якщо виникає така ситуація, а проєктна документація та технічна інвентаризація вже завантажені та зареєстровані (підписані) виконавцями,  Замовнику необхідно створити нову редакцію цих документів (підстава для створення нових редакцій – виправлення технічної помилки) та повторно підвантажити їх до Акту готовності. 

Також були поширені випадки, коли користувачі вносили тип «будівля» замість «будинок» і виникала проблема у відсутності ТЕПу «Житлова площа приміщень», який обов’язковий для заповнення, оскільки відомості про цей показник має бути передано до Державного реєстру речових прав, якщо в об’єкті є, наприклад, квартири. Система перевіряє право власності та право користування в ДРРП на нерухоме майно, якщо серед замовників наявні особи, в яких відсутні права на землю, або відсутня одна з осіб, в якої наразі є право землю, то перевірка Системою блокувала можливість формування та реєстрації документа. Перевірка відбувається з урахуванням того факту, що замовник будівництва — фізична чи юридична особа, яка має у власності чи користуванні одну чи декілька земельних ділянок або у власності чи в управлінні будівлю/споруду і має намір щодо виконання підготовчих та/або будівельних робіт.

📌 Помилка, пов’язана з  перевіркою наявності у підрядної організації ліцензії на провадження господарської діяльності з будівництва об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками. Насправді вона не пов’язана з відсутністю ліцензії. Відповідно до Розділу II Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 199-IX від 17.10.2019 р., Кабмін до 01.12.2020 р. повинен був забезпечити інформацією про таких суб’єктів господарювання — відповідна інформація міститься в Реєстрі будівельної діяльності в розділі Ліцензіати. Тож помилка усувається доданням через електронний кабінет ЄДЕССБ в профілі АРМ Заявника/Замовника відповідних відомостей про безстроковість ліцензії. Після подання запиту до Міністерства розвитку громад та територій, інформація має автоматично оновитися і на порталі електронної Системи.

📌Коли клас наслідків акту готовності та дозвільного документу, що дає право на початок будівельних робіт, не відповідає класу наслідків відомостей про виконання робіт. Це означає, що є розбіжність/відсутність класу наслідків у відомостях про виконання будівельних робіт та класу наслідків, який зазначений у дозвільному документі. Помилка усувається через АРМ Учасник будівництва через створенням нового запису в блоці «Відомості про виконання будівельних робіт» з обов’язковим зазначенням класу наслідків, що відповідає дозволу на виконання будівельних робіт.

📌Перевірка інформації про контрольне топографо-геодезичне знімання (КТГЗ). Перед прийняттям в експлуатацію об’єкта Замовник забезпечує проведення контрольного геодезичного знімання такого об’єкта (відповідна норма була додана до статті 39 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» і почала діяти з 01 грудня 2020 року). Наразі ЄДЕССБ не вимагає наявність КТГЗ при здійсненні робіт з капітального ремонту об’єкта, а також у разі проведення реставрації. У всіх інших випадках (навіть якщо ви проводите реконструкцію без зміни зовнішніх геометричних розмірів), необхідно зазначати номер документу КТГЗ.

📌 При заповненні Акту готовності по дозволам на виконання будівельних робіт, які були видані в 2021-2022 рр., може виникати помилка чинності відомостей про технічний нагляд. Справа в тому, що блок Технічний нагляд Замовник заповнює самостійно при формуванні Акту готовності. Майже всю інформацію (окрім документів, на підставі яких здійснюється нагляд), Замовник генерує за допомогою бази даних ЄДЕССБ. Помилка усувається через створення інженером технічного нагляду в АРМ Атестована особа відомостей про технічний нагляд (окремий запис). Після цього інформація дублюється у відповідному блоці Акту готовності.

З 01.11.2023 року у зв’язку з набранням чинності нового ДБН В.2.2-5:2023 Захисні споруди цивільного захисту виникло чергове питання щодо коригування проєктної документації. За правилом, передбаченим пунктом 15.5 Порядку, розроблення проєктної документації на будівництво об’єктів (Наказ Мінрегіонбуду від 16.05.2011 № 45), проєктна документація на об’єкти будівництва, побудовані повністю або частково відповідно до затвердженого проєкту, не підлягає коригуванню у зв’язку з введенням нових нормативних актів. ВИНЯТКИ: якщо коригування зумовлено підвищенням у нових нормативних актах та нормативних документах  вимог безпеки.

З 08.12.2023 набрали чинності зміни до Порядку розроблення проєктної документації на будівництво об’єктів. Коригування ПД робилося також у зв’язку з необхідністю розроблення інженерно-технічних заходів цивільного захисту за новим ДБН В.2.2-5:2023.

Крім цього актуалізація інформації в ЄДЕССБ була зумовлення прийняттям ще двох Постанов КМУ: від 26.06.2021 №681«Деякі питання забезпечення функціонування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва» та від 13.06.2023 № 596 «Деякі питання виконання вимог Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». 

В першу чергу актуалізація була потрібна у разі: 

• внесення коригування в проєктну документацію (якщо дозвіл отримано до 06.07.2020);
• прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об’єкта (для складення Акту готовності або подання декларації, при цьому отриманий дозвіл/подане повідомлення до 06.07.2020 року).

При цьому:

• містобудівні умови та обмеження (МУО) можна актуалізувати, звернувшись із заявою замовника/проєктувальника до уповноваженого органу містобудування та архітектури;
• технічні умови — звернувшись із заявою замовника/проєктувальника до органу, що видав ці ТУ;
• проєктна документація на будівництво — актуалізувати можуть безпосередньо проєктувальник або сам замовник, якщо вона була розроблена до 01.08.2021;
• позитивний звіт за результатами експертизи ПД — може актуалізувати експертна організація;
• право на виконання будівельних робіт — може актуалізувати орган державного архітектурно-будівельного контролю.

ЄДЕССБ, як живий організм, постійно оновлюється. Слід зазначити, що вже у 2025 році в рамках модернізації системи відбулося впровадження наступних оновлень:​

• Стандартизація технічно-економічних показників (ТЕПів): прив’язка до кодів державного класифікатора будівель та споруд.
  
• Модернізація функціоналу роботи з проєктною документацією: впровадження можливості роботи за чергами та пусковими комплексами.​
  
• Налаштування стандартизованих наборів розділів проєктної документації: спрощення процесу підготовки та подання документації.

Якщо бажаєте бути в курсі змін, які стосуються роботи з ЄДЕССБ та ринку будівельних послуг загалом, підписуйтеся на наш Telegram-канал ➡️ TOTUM LF