Автор: Олександр Дудка

Опубліковано: ЮРИСТ & ЗАКОН, №14, 11 квітня 2019 року

Як відомо, об’єкт нерухомого майна, збудований без належного дозвільного документа, є самочинним будівництвом. Тому безпосередньому виконанню будівельних робіт обов’язково має передувати етап отримання дозвільної документації, який є однією із найголовніших складових процесу будівництва нерухомого майна в нашій країні.

Порядок оформлення й отримання дозвільних документів на будівництво об’єктів врегламентовано Законом України “Про регулювання містобудівної діяльності” (далі – Закон), Порядком виконання підготовчих і будівельних робіт, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України “Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт” від 13.04.2011 р. № 466 (далі – Порядок виконання підготовчих і будівельних робіт), а також іншими нормативно-правовими актами.

Проаналізувавши положення ст. 26 Закону, варто зазначити, що процес отримання дозвільної документації на будівництво можна ініціювати лише після:

1. одержання замовником або проектувальником вихідних даних;
2. розробка проектної документації та проведення у випадках, передбачених законодавством, її експертизи;
3. затвердження проектної документації.

Порядок, вимоги й основний перелік дозвільних документів, що надають право на виконання будівельних робіт, різняться залежно від класу наслідків об’єкта, який планують будувати.

Клас наслідків (відповідальності) будівель і споруд (далі – клас наслідків) – це характеристика рівня можливої небезпеки для здоров’я та життя людей, які постійно або періодично перебуватимуть на об’єкті або які перебуватимуть зовні такого об’єкта, матеріальних збитків чи соціальних втрат, пов’язаних із припиненням експлуатації або з втратою цілісності об’єкта.

Основні вимоги та рекомендації щодо визначення класу наслідків (відповідальності) встановлені ст. 32 Закону та національним стандартом ДСТУ-Н Б В.1.2-16:2013 “Визначення класу наслідків (відповідальності) та категорії складності об’єктів будівництва”, затвердженим наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 14.05.2013 р. № 195.

Отже, усі об’єкти поділяються за такими класами наслідків (відповідальності):

• незначні наслідки – СС1;
• середні наслідки – СС2;
• значні наслідки – СС3.

Враховуючи положення законодавства, можна скласти такий алгоритм дій для отримання дозвільної документації на будівництво об’єктів.

Щодо об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із незначними наслідками (СС1)

Відповідно до ч. 1 ст. 36 Закону право на виконання підготовчих робіт (якщо їх не було виконано раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на вказаних вище об’єктах надано замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконують без залучення субпідрядників) після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

Для подання відповідного повідомлення замовнику (його уповноваженій особі) потрібно:

1. Отримати вихідні дані. Порядок отримання вихідних даних регламентовано ст. ст. 29, 30 Закону, положеннями наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 06.11.2017 р. № 289, яким затверджено Перелік об’єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, а також іншими нормативно-правовими актами.
2. Розробити проектну документацію на будівництво; у випадках, передбачених законодавством, провести її експертизу; затвердити вказану документацію. Порядок реалізації зазначених дій регламентовано ст. 31 Закону, положеннями Порядку розроблення проектної документації на будівництво об’єктів, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 16.05.2011 р. № 45, ДБН А.2.2-3-2014 “Склад та зміст проектної документації на будівництво”, Порядком затвердження проектів будівництва і проведення їх експертизи, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 11.05.2011 р. № 560, та іншими нормативно-правовими актами.
3. Оформити належним чином повідомлення про початок виконання підготовчих/будівельних робіт за формою згідно з відповідним додатком до Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, унісши до нього визначені законодавством відомості.
4. Не пізніше ніж за один календарний день до початку виконання підготовчих/будівельних робіт подати вказане повідомлення особисто або надіслати рекомендованим листом з описом вкладення чи через електронну систему здійснення декларативних і дозвільних процедур у будівництві до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю за місцезнаходженням об’єкта. Саме з цього моменту можна розпочинати будівельні роботи на об’єкті.

Порядок подання повідомлення про початок виконання підготовчих/будівельних робіт урегульовано ст. ст. 35, 36 Закону, Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт.

Особливу увагу потрібно звернути на те, що виконувати будівельні роботи без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт заборонено.

Водночас варто пам’ятати, що від замовника не вимагається отримувати інші документи дозвільного характеру для виконання будівельних робіт, крім направлення повідомлення про початок виконання будівельних робіт до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта

На підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки можна здійснювати забудову присадибних, дачних і садових земельних ділянок.

Важливо зазначити, що проектування на підставі будівельного паспорта здійснюють без отримання містобудівних умов та обмежень. Для відповідних об’єктів, визначених законодавством, проект будівництва розробляють лише за бажанням замовника.

Як і у випадку з об’єктами, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із незначними наслідками (СС1), право на виконання підготовчих робіт (якщо їх не було виконано раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об’єктах, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, надано замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконують без залучення субпідрядників) після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

Для подання відповідного повідомлення замовнику (його уповноваженій особі) потрібно:

1. Отримати будівельний паспорт забудови земельної ділянки. Будівельний паспорт забудови земельної ділянки надає уповноважений орган містобудування та архітектури на безоплатній основі.
   Порядок надання будівельного паспорта регламентовано ст. 27 Закону, Порядком видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, затвердженим наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 05.07.2011 р. № 103.
2. За бажанням розробити проектну документацію на будівництво; у випадках, передбачених законодавством, провести її експертизу та затвердити цю документацію.
3. Оформити належним чином повідомлення про початок виконання підготовчих/будівельних робіт за формою згідно з відповідним додатком до Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, унісши до нього визначені законодавством відомості.
4. Не пізніше ніж за один календарний день до початку виконання підготовчих/будівельних робіт подати вказане повідомлення особисто або надіслати рекомендованим листом з описом вкладення чи через електронну систему здійснення декларативних і дозвільних процедур у будівництві до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю за місцезнаходженням об’єкта. З цього моменту можна розпочинати будівельні роботи на об’єкті.

Щодо об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або об’єктів, що підлягають оцінці впливу на довкілля відповідно до Закону України “Про оцінку впливу на довкілля”

Право на виконання підготовчих робіт (якщо їх не було виконано раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об’єктах будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) і значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля відповідно до Закону України “Про оцінку впливу на довкілля”, підключення об’єкта будівництва до інженерних мереж і споруд надано замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Порядок отримання дозволу на виконання будівельних робіт регламентовано ст. 37 Закону, Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт, а також іншими нормативно-правовими актами.

Враховуючи положення вказаних актів, для отримання дозволу на виконання будівельних робіт замовнику (його уповноваженій особі) необхідно:

1. Отримати вихідні дані.
2. Розробити проектну документацію на будівництво; у випадках, передбачених законодавством, провести її експертизу та затвердити вказану документацію.
3. Оформити належним чином заяву про отримання дозволу за формою, наведеною у додатку 10 до Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, унісши до неї визначені законодавством відомості.
4. Подати особисто або надіслати рекомендованим листом з описом вкладення чи через електронну систему здійснення декларативних і дозвільних процедур у будівництві заяву про отримання дозволу до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю.

До заяви потрібно додати:

• копію документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копію договору суперфіцію;
• копію розпорядчого документа щодо комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду в разі здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності (замість копії документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою);
• проектну документацію на будівництво, розроблену й затверджену в установленому законодавством порядку;
• копію документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або згоду його власника, засвідчену в установленому законодавством порядку, на проведення будівельних робіт у разі здійснення реконструкції, реставрації чи капітального ремонту;
• копії документів про призначення осіб, відповідальних за виконання будівельних робіт, та осіб, які здійснюють авторський і технічний нагляд;
• інформацію про ліцензію, що дає право на виконання будівельних робіт, і кваліфікаційні сертифікати;
• результати оцінки впливу на довкілля у випадках, визначених Законом України “Про оцінку впливу на довкілля”.

Дозвіл видають відповідні органи державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом десяти робочих днів із дня реєстрації заяви.

З моменту отримання вказаного дозволу можна розпочинати будівельні роботи на об’єкті.

Важливо пам’ятати, що від замовника та генерального підрядника чи підрядника (у разі якщо будівельні роботи виконують без залучення субпідрядників) за наявності дозволу на виконання будівельних робіт не вимагається отримувати інші документи дозвільного характеру для виконання будівельних робіт і видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика.

Підбиваючи підсумки, варто зазначити, що ініціювати процес отримання дозвільної документації на будівництво можна лише після:

• одержання замовником або проектувальником вихідних даних;
• розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених законодавством, її експертизи;
• затвердження проектної документації.

Крім того, перед отриманням дозвільної документації необхідно встановити клас наслідків (відповідальності) об’єкта будівництва, адже перелік необхідних дозвільних документів безпосередньо залежить від класу наслідків (відповідальності) об’єкта, який планується будувати.

Такий порядок отримання дозвільних документів запроваджено з метою організації спрощеної процедури отримання вказаної документації для об’єктів будівництва, які належать до незначного класу наслідків (відповідальності).

Водночас для об’єктів із значним класом наслідків (відповідальності) запроваджено більш тривалу та складну процедуру задля унеможливлення виникнення в майбутньому суттєвих порушень містобудівного законодавства та настання небезпечних наслідків для громадян і навколишнього середовища.