Автор: Альона Оксюта

Опубліковано: Газета «Закон і Бізнес», № 34 (1332), 1 – 15 вересня 2017 року

Чи повинна особа, яка продала нерухомість, ділянка під якою була в оренді, продовжувати платити орендну плату за землю? Питання набуває актуальності як у зв’язку зі значним зростанням розміру цієї плати, так і через недосконалість законодавчого регулювання.

Позиція податкових органів полягає в тому, що, оскільки договір оренди ділянки не припинено, орендар має вносити встановлений в ньому розмір плати до переходу права на землю до набувача майна. Органи місцевого самоврядування як розпорядники земель комунальної власності, зокрема Київська міська рада, також наполягають на необхідності припинення попереднього договору оренди та оформлення права за новим користувачем, а не заміни сторони в ньому. Відповідно, від продавця нерухомості вимагається орендна плата до оформлення ділянки на нового власника.

Розглянемо, чи можна вирішити цю проблему іншим способом.

Відповідно до ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на ділянці, що перебуває в користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування такою ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були в попереднього землекористувача. Аналогічну норму містить ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі». Тут же застережено, що «договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем».

Із цього можна зробити однозначний висновок, що в разі відчуження об’єкта нерухомості право користування ділянкою припиняється автоматично та переходить до набувача такого майна.

Підтвердженням цієї позиції є постанова Вищого господарського суду від 24.11.2015 року у справі № 910/6339/15-г: «При виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без «оформлення» припинення права будь-якими актами та документами. Вказана норма є імперативною, і відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, оскільки має місце заміна сторони в зобов’язанні. Тобто в усіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає в набувача одночасно з виникненням права на зведені на ній об’єкти».

Практика адміністративних судів також свідчить про те, що з моменту реєстрації права власності на нерухоме майно за іншою особою в попереднього власника не виникає обов’язку внесення орендної плати за ділянку, на якій розташований відповідний об’єкт нерухомості, що відчужено ухвали ВАСУ від 25.11.2015 року у справі № 806/6040/13-а та від 25.11.2015 року у справі № 826/20470/14).

На практиці ж автоматичного припинення або заміни сторони в договорі оренди не відбувається. Навпаки, має місце ситуація, коли продавець мусить і надалі вносити орендну плату до оформлення права оренди землі за новим власником, яке може зайняти кілька років.

Аби вийти із цієї ситуації, сторони договору купівлі-продажу нерухомості практикують укладання між собою договорів про компенсацію орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою. Проте це значно ускладнює діяльність продавця через можливість донарахування суми несплачених податків та штрафних санкцій.

У той же час недобросовісний покупець може не поспішати оформлювати право оренди. Адже згідно з поширеною позицією органів місцевого самоврядування такий договір треба оформлювати від початку за новим власником нерухомості, а не застосовувати заміну орендаря. Це означає виникнення іншого розміру орендної плати, який може значно перевищувати попередній через новий порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.

Ситуацію можна виправити шляхом застосування ст. 120 ЗК України й оформлення додаткової угоди про заміну орендаря на нового власника та, відповідно, внесення змін до Державного реєстру прав на нерухоме майно, що має бути чітко врегульовано на законодавчому рівні.

Поки цього не відбулося, можна порадити відразу після укладення договору купівлі-продажу нерухомості звертатися до орендодавця (наприклад, у столиці в цій ролі виступає Київрада) з листом-пропозицією щодо укладення додаткової угоди про заміну орендаря. До нього додавати підписаний попереднім і новим орендарями проект такої угоди.

У разі відмови є два шляхи: 

– погодитися з позицією органу місцевого самоврядування, а саме: піти шляхом припинення договору оренди за попереднім орендарем та оформлення права оренди за новим (покупцем нерухомості);

– звертатися з позовом до суду, в якому просити визнати укладеною додаткову угоду про заміну сторони в договорі оренди, посилаючись на ст. 120 ЗК України.