Автор: Юрій Хапко, Керуючий партнер, адвокат, к.ю.н.

З 01.01.2021 року забудовники мали б полегшено зітхнути – нарешті повністю знято фінансовий тягар на мільйони гривень, які мали сплачуватися на розвиток місцевої інфраструктури з кожного об’єкта будівництва. На законодавчому рівні така ініціатива мала на меті стимулювати інвестиційну привабливість України та синхронізувати нашу нормативно-правову базу зі світовою практикою.

Однак, органи місцевого самоврядування й не думають здаватися, продовжуючи й досі наполегливо стягувати пайову участь з об’єктів, які почали будуватися на момент прийняття змін до законодавства, але по яких не було укладено договори про пайову участь. Забудовники отримують “листи щастя” з розрахунком пайової участі та вимогою її сплатити з подальшими судовими позовами. 

⌛ Історія сплати пайової участі у будівництві досить давня. Наприклад, у Києві ще наприкінці 90-х – початку 2000-х років існував вид платежу до місцевого бюджету на розвиток соціальної інфраструктури. У 2011 році ця практика була зафіксована в ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» та поширилася на всю Україну. Закон передбачав обов’язок кожного забудовника взяти участь у створенні та розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту (стаття 40) шляхом перерахування коштів до місцевого бюджету. Дольова участь у будівництві була обов’язковою для наступних об’єктів:

• споруд, площа яких була понад 300 м2;
• усіх об’єктів, що належали до СС1, СС2 та СС3 класу наслідків.

Не сплачували пайовий внесок під час будування наступних об’єктів: 

• споруди навчальних, культурних, спортивних закладів, а також медичного та оздоровчого призначення; 
• будинки, які мали загальну площу до 300 м2; 
• об’єкти соціальної інфраструктури.

Коли укладався договір про пайову участь? Зазвичай це відбувалося після закінчення будівельних робіт, але безпосередньо перед введенням об’єкта в експлуатацію. Реєстрація договору відбувалась в органі місцевого самоврядування і там замовник міг сплатити пайовий внесок, після того як проводилась реєстрація в установленому порядку. 

Було встановлено наступні граничні розміри пайової участі: 10% від кошторисної вартості – для нежитлових об’єктів будівництва; 4% від кошторисної вартості – для житлових об’єктів будівництва. Однак остаточний розмір пайової участі визначався у договорі, який укладався між забудовником та органом місцевого самоврядування. По суті, ніхто ніколи не відслідковував рух коштів від пайової участі в місцеві бюджети та їх використання, прозорого централізованого обліку просто не було і місцева влада часто маніпулювала ставкою.

Слід також зазначити, що законодавством було передбачено дві форми «розрахунку»: грошова форма (безготівкова) та передача об’єктів будівництва у комунальну власність. Якщо зі сплатою пайового внеску шляхом переказу коштів на розрахунковий рахунок органу місцевого самоврядування питань, зазвичай, було менше, то з передачею об’єктів будівництва у комунальну власність були нюанси. Насамперед, це небажання органів місцевого самоврядування приймати на свій баланс такі об’єкти. Зобов’язати їх зробити це було майже неможливо. Іншим питанням було визначення (доведення) вартості об’єкту, що передається. Тож віддати на баланс населеного пункту новеньку школу, спортивний майданчик, дитячий садок, мережі чи дороги – було завданням із зірочкою. 

При цьому всі розуміли, що пайова участь штучно збільшує собівартість об’єкта будівництва. ЇЇ економічна доцільність і обґрунтованість виглядали сумнівно, оскільки інвестор за свої кошти будував всі мережі та безкоштовно передавав експлуатуючим організаціям, переважна більшість яких вже давно стали приватними, потім він мав сплатити місту пайову участь, а надалі – сплачувати податок на нерухомість, який саме й повинен спрямовуватися на розвиток інфраструктури. Тобто, в Україні інвестор платив тричі!

🎯 Нарешті 17.10.2019 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» №132-IX, яким було скасовано пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту. Вказаним Законом з 01.01.2020 року було виключено ст. 40 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» й обов’язок забудовників укладати договори про пайову участь з органом місцевого самоврядування. 

При цьому, були зафіксовані наступні перехідні положення:

• договори про сплату пайової участі, укладені до 1 січня 2020 року, є дійсними та продовжують свою дію до моменту їх повного виконання;
• протягом 2020 року замовники будівництва на земельній ділянці у населеному пункті продовжують сплату пайової участі та перераховують до відповідного місцевого бюджету кошти для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту у розмірі та в порядку, встановленому Законом №132-IX (але за пільговою ставкою);
• замовник будівництва (у 2020 році) зобов’язаний протягом 10 робочих днів після початку будівництва об’єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об’єкта будівництва;
• з 01.01.2021 року пайову участь повністю скасовано.

‼️ Найбільш складним та суперечливим залишилося питання сплати пайової участі для: 

• об`єктів будівництва, зведення яких розпочато у попередні роки, і які станом на 01.01.2020 не були введені в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі так і не були укладені;
• об`єктів, будівництво яких було розпочате у 2020 році, тобто після відміни пайової участі, і коли правова підстава для укладення договорів вже була відсутня, але існував «перехідний період».

👆 Це питання намагалося врегулювати Міністерство розвитку громад та територій України  Листом-роз’ясненням від 12.02.2021 р. № 1/15.2/515-21. «…Враховуючи, що відповідно до статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом’якшують або скасовують відповідальність особи, наразі відсутня правова підстава для укладання договорів та, відповідно, сплати коштів пайової участі по об’єктах будівництва, спорудження яких розпочато до скасування зазначеного обов’язку та які підлягають прийняттю в експлуатацію після 01.01.2021 р., але договір між замовниками таких об’єктів та органами місцевого самоврядування не було укладено». І всі начебто заспокоїлися.

Проходить майже два роки, і вже під час війни Верховний Суд приймає Постанову від 13 грудня 2022 року у справі № 910/21307/21, в якій зазначає, що органи місцевого самоврядування можуть звертатися у судовому порядку до замовників будівництва про стягнення безпідставно збережених грошових коштів пайової участі на підставі статті 1212 ЦК України. 

♨️ Виникає ситуація, коли добросовісний забудовник свого часу почав комплексне будівництво, яке передбачало об’єкти соціальної інфраструктури, але на момент 01.01.2020 року не звернувся до органів місцевого самоврядування за визначенням розміру пайової участі та не укладав договір про пайову участь, а через відсутність відповідного порядку також не зміг передати у комунальну власність об’єкти соціальної інфраструктури, які вже побудував. І тепер він має ще додатково сплатити грошові кошти пайової участі у місцевий бюджет. 

Абсурд полягає ще й у тому, що зобов’язання виникло у 2020 році, наприклад, а позов був поданий через три-чотири роки і розмір «безпідставно збережених грошових коштів пайової участі» позивач рахує по опосередкованій вартості спорудження житла, яка діє вже на момент позову, а не на момент виникнення зобов’язання чи момент будівництва. А це на 30-40% більше. Суди ж не бажають розбиратися в деталях: які є підстави для звільнення, як нараховуються ці платежі, від загальної площі має рахуватися сума чи від житлової і за замовчуванням задовольняють всі позови.

Сьогодні, коли будівельна галузь на фоні часткової втрати сировинної бази, енергетичної кризи та відчутної нестачі кваліфікованих кадрів, має втриматися на плаву та відбудовувати зруйновану країну, таке невиправдане фінансове навантаження у вигляді сплати пайової участі, якої вже навіть не існує, виглядає якось «не по-державницьки». 

Забудовники ж не полишають надії на справедливе рішення у судах. Формально Закон не встановлював порядок звернення до органу місцевого самоврядування, якщо початок будівництва відбувся ще до 01.01.2020. Тому, аналізуючи дану норму суди вдалися до її розширювального тлумачення. Це дає юристам поле для маневру, вони продовжувати шукати ефективні рішення для захисту прав своїх клієнтів-інвесторів.