Опубліковано: видання«Судовий вісник», №12 (140), 29 грудня 2017 року

На сьогодні є досить велика кількість судових спорів щодо розірвання договорів оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, наданих орендарям з метою проведення будівництва на таких земельних ділянках.

Певні обставини

Як правило, при укладанні таких договорів відповідні органи державної влади або місцеві ради (орендодавці) нав’язують орендарям у договорах оренди положення про можливість розірвання орендодавцем договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку в разі настання певних обставин.

Однією з найпоширеніших умов у договорі оренди земельної ділянки з цільовим призначенням для будівництва, експлуатації та обслуговування будівлі або будинку є можливість розірвати орендодавцем договір оренди земельної

ділянки у випадку нездійснення орендарем забудови земельної ділянки протягом певного строку. Зазвичай такий строк не перевищує трьох років. У більшості випадків орендарі погоджуються на таку умову, адже її виключення з проекту договору оренди земельної ділянки потребує проведення додаткових переговорів з уповноваженими представниками орендодавця або врегулювання цього питання в судовому порядку, що потребує значних часових та фінансових витрат, на що зазвичай орендарі не йдуть. Однак таке положення в договорі оренди є міною уповільненої дії для орендарів, адже в більшості випадків через нестабільну економічну ситуацію та складність містобудівного процесу орендарі не вкладаються у відведені в договорі строки будівництва. Як засвідчує практика, орендодавці досить вибірково підходять до застосування цього положення — в одних випадках не ініціюють розірвання договору оренди в судовому порядку, в інших випадках незабудову земельної ділянки у встановлений договором строк орендодавці використовують для розірвання договору оренди земельної ділянки.

У правозастосовній практиці господарських судів немає єдиного підходу щодо того, яким чином треба розривати в односторонньому порядку договір оренди земельної ділянки з ініціативи орендодавця.

Рішення влади

Перший підхід, який переважає в практиці господарських судів, полягає в тому, що у разі наявності в договорі оренди підстав для розірвання такого договору в односторонньому порядку орендодавцем, такий орендодавець при настанні підстав, передбачених договором, має право розірвати договір оренди в односторонньому порядку шляхом прийняття органом державної влади розпорядження, а місцевою радою рішення на своїй сесії, при цьому укладення додаткових угод до договору оренди не потребується (постанови Вищого господарського суду України від 10 листопада 2015 року у справі № 910/27023/14, від 11 жовтня 2017 року у справі № 910/19976/16).

Наведений підхід ґрунтується на частині 4 статті 31 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін, однак на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом, а розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачене законом або цим договором. Аналогічні положення містяться у частині 1 статті 651 Цивільного кодексу України.

При оскарженні розпоряджень та рішень орендарів про розірвання договору оренди в односторонньому порядку суди відмовляють орендарям у задоволенні позову у разі, якщо судами буде встановлено, що незабудова земельної ділянки у встановлений договором оренди строк сталася з вини орендаря, і невиконання такого положення договору завдало шкоду орендодавцю. У разі якщо судами буде встановлено, що незабудова земельної ділянки сталася не з вини орендаря, а через незалежні від нього причини, суди, як правило, задовольняють позови та визнають незаконними і скасовують розпорядження та рішення орендодавців про одностороннє розірвання договору оренди.

Судовий порядок

Другий підхід щодо порядку розірвання орендодавцем договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку полягає у тому, що такий договір може бути розірваний за ініціативою орендодавця виключно в судовому порядку, навіть якщо договір оренди містить умови про можливість одностороннього розірвання договору орендодавцем у позасудовому порядку (постанови Вищого господарського суду України від 31 травня 2016 року у справі № 910/17996/15, від 16 березня 2017 року у справі № 910/10289/16).

Окреслена позиція ґрунтується на тому, що чинним законодавством не передбачено можливості розірвати договір оренди земельної ділянки в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформлюється прийняттям рішення, а також не передбачено такої підстави для розірвання договору оренди, як порушення строків закінчення будівництва, а з аналізу статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 143 Земельного кодексу України, які є спеціальними та не можуть бути змінені, вбачається, що дострокове розірвання договору оренди землі на вимогу однієї із сторін у примусовому порядку за рішенням суду здійснюється у разі використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена договором, або у разі невиконання стороною відповідних обов’язків чи в разі випадкового знищення або пошкодження об’єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки.

Такий підхід більше відповідає інтересам орендаря, оскільки в певних випадках дає змогу захистити право оренди орендаря від безпідставного розірвання орендодавцем договору оренди.

Сформувати єдиний підхід

Незважаючи на дві діаметрально протилежні позиції Вищого господарського суду України щодо процедури розірвання договору оренди в односторонньому порядку, Верховний Суд України не сформував єдиного підходу і уникав можливості поставити крапку в цьому питанні при розгляді зазначеної категорії спорів, не побачивши неоднакового застосування норм матеріального права та відмовивши в задоволенні заяв про перегляд постанов Вищого господарського суду України через непідтвердження факту подібності правовідносин (постанови Верховного Суду України від 6 вересня 2017 року у справі № 3-926гс17/12, від 4 жовтня 2017 року у справі № 910/17556/16).

Через відсутність у судовій практиці єдиного підходу щодо розірвання договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку немає і єдиного підходу в орендодавців — відповідних органах державної влади та місцевих рад щодо розірвання договору оренди земельної ділянки. Наприклад, Київська міська рада в одних випадках приймає рішення про розірвання договору оренди, а в інших — про ініціювання процедури розірвання договору оренди в судовому порядку, що ставить у нерівні умови орендарів земельних ділянок, які належать на праві власності територіальній громаді м. Києва.

Залишається сподіватись, що новий Верховний Суд буде більш принциповим щодо врегулювання цього питання і ним буде сформовано єдину позицію щодо процедури розірвання договору оренди земельної ділянки, а орендарям на стадії укладання договору оренди земельної ділянки варто використовувати всі наявні законні механізми для виключення з проекту договору положення про можливість розірвання орендодавцем договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку.