Автор: Юрій Хапко

Опубліковано: ЮРИСТ & ЗАКОН, №14, 11 квітня 2019 року

Будівельна галузь в Україні завжди була однією з рушійних сил економіки країни. Від розвитку будівництва часто залежить і розвиток інших галузей економіки, передусім суміжних.

Правове регулювання питань будівництва щороку зазнає значних змін, не став винятком і 2018-й. Серед основних нововведень: запровадження можливості будівництва на підставі будівельного паспорта, відсутність необхідності розробляти містобудівний розрахунок, розширення переліку будівельних робіт, які можна виконувати без дозвільних документів та які не підлягають прийняттю в експлуатацію, тощо.

Однак попри такі законодавчі спрощення загалом реалізація великих будівельних проектів, а передусім прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, залишається головним болем забудовників.

Згідно з даними Державної служби статистики України, загальна площа прийнятого в експлуатацію житла за 2018 рік дорівнює 8689356 кв. м, що становить 94,3% від аналогічного показника 2017 року. Отже, площа житла, прийнятого в експлуатацію, має тенденцію до зменшення, хоч відповідно до цих же статистичних даних індекс будівельної продукції у 2018 році проти 2017 року й становить 104,4%.

Чинним законодавством залежно від класу наслідків (відповідальності) визначено два механізми прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів:

• через реєстрацію декларації про готовність об’єкта до експлуатації для об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), та об’єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта;
• через видачу сертифіката для об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками.

Окремо слід виділити порядок прийняття в експлуатацію об’єктів за будівельною амністією. Кожному з наведених варіантів притаманні свої особливості та проблемні моменти, які впливають на реалізацію будівельних проектів.

Каменем спотикання, зокрема, стало те, що немає вичерпного переліку документів для отримання сертифіката.

Законом України “Про регулювання містобудівної діяльності” визначено вичерпний перелік підстав для відмови у видачі сертифіката:

• неподання документів, необхідних для прийняття рішення про видачу сертифіката;
• недостовірних відомостей у поданих документах;
• об’єкта проектній документації на будівництво такого об’єкта та/або вимогам будівельних норм, державних стандартів і правил;
• вимог, передбачених Законом України “Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання”, щодо оснащення будівлі вузлами обліку відповідних комунальних послуг.

Найбільша кількість відмов у видачі сертифіката (8 із 10 випадків ) відбувається саме з підстави неподання документів, необхідних для прийняття рішення про його видачу.

Відповідно до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів для отримання сертифіката замовник повинен подати до органу державного архітектурно-будівельного контролю лише два документи за встановленими формами: заяву про прийняття в експлуатацію об’єкта та видачу сертифіката та акт готовності об’єкта до експлуатації.

Проте цим же Порядком встановлено, що під час розгляду питання прийняття в експлуатацію об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, орган державного архітектурно-будівельного контролю має право одержувати проектну та виконавчу документацію, визначені будівельними нормами, стандартами й правилами, а також матеріали, відомості, довідки, пояснення з питань, що виникають під час огляду об’єкта, тощо (п. 25 Порядку).

Тож на практиці для видачі сертифіката органи державного архітектурно-будівельного контролю вимагають від заявників подати:

• проектну документацію, погоджену та затверджену в установленому законодавством порядку (фактично всі томи проекту, ПОБ (проект організації будівництва), ПВР (проект виконання робіт), висновок експертизи, наказ про затвердження проекту, техпаспорт, усі вихідні дані, енергетичний паспорт будівлі, контрольно-геодезичну зйомку прокладання трас);
• документи, що підтверджують право власності на землю;
• копію дозволу на початок виконання будівельних робіт;
• інформацію про відповідальних інженерно-технічних працівників (кваліфікаційні сертифікати, накази про їх призначення);
• комплект виконавчої документації на будівельно-монтажні роботи згідно з переліком, визначеним нормативними документами (загальний журнал виконання робіт, журнал авторського нагляду, акти прийняття прихованих робіт, акти прийняття інженерних мереж, акти випробування обладнання, акти прийняття ліфтів, акти на герметизацію вводів, акти радіаційного обстеження та багато інших);
• документи, що свідчать про відповідність використаних матеріалів, конструкцій, виробів та обладнання встановленим вимогам нормативних документів;
• результати досліджень якості питної води, ґрунту, атмосферного повітря, залежно від конкретних умов будівництва;
• довідку про сплату пайової участі та довідку про виконання робіт з упорядкування й озеленення.

Отже, складається ситуація, що перелік документів, необхідних для видачі сертифіката, фактично невичерпний, що створює необмежені можливості для зловживання з боку контролюючого органу своїми повноваженнями та відповідно корупційні ризики.

По суті, мова йде про використання переліку документів, який було визначено постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.2008 р. № 923. Нею ж до першої так званої реформи системи архітектурно-будівельного контролю було врегламентовано Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів приймальними комісіями.

Спрощений порядок введення в експлуатацію окремих об’єктів

Новий етап будівельної амністії запроваджено наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 03.07.2018 р. № 158. Згідно з ним прийняття в експлуатацію збудованих у період з 05.08.92 до 09.04.2015 без оформлення дозвільних документів індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 300 кв. м, а також господарських (присадибних) будівель і споруд загальною площею до 300 кв. м та будівель і споруд сільськогосподарського призначення, збудованих до 12.03.2011, здійснюється в спрощеному порядку за результатами технічного обстеження.

Однак реалізація процедури будівельної амністії була проблемною з огляду на вимогу отримати довідку про відповідність місця розташування об’єкта державним будівельним нормам, оскільки більшість об’єктів, які претендували на застосування будівельної амністії, не відповідають чинним ДБН. Зазначену проблему було знято після прийняття наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 14.12.2018 р. № 342, яким скасована необхідність отримання такої довідки.

Тому нова будівельна амністія, зважаючи на її безстроковість, повинна стати дієвим механізмом прийняття в експлуатацію значної кількості об’єктів, збудованих без отримання необхідних дозвільних документів.

Розширення переліку об’єктів, які не підлягають прийняттю в експлуатацію

Прийняття постанови Кабінету Міністрів України “Про внесення змін до переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію” від 20.03.2019 р. № 236, безперечно, є позитивною подією та знімає багато питань щодо прийняття в експлуатацію об’єктів після їх реконструкції чи перепланування без втручання в несучі конструкції.

Без отримання дозвільних документів та прийняття в експлуатацію можна здійснювати нове будівництво, реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт об’єктів військового призначення, а також переобладнання та перепланування будівель та інженерних споруд установ виконання покарань, слідчих ізоляторів.

ВИСНОВОК:

Отже, законодавчі зміни свідчать про окремі кроки в напрямку спрощення дозвільних процедур під час прийняття об’єктів в експлуатацію. Передусім спрощення зазнають процедури, що стосуються об’єктів із незначними наслідками (СС1). Однак у разі введення в експлуатацію житлових багатоквартирних будинків чи інших об’єктів, які належать до об’єктів із середніми (СС 2) і значними (СС3) наслідками, залишаються проблемні моменти, що створюють перепони для ефективної реалізації будівельних проектів.