Оформлення прав на земельну ділянку на сьогодні є доволі тривалою процедурою. Досить часто перепони у цьому процесі створюють самі органи місцевого самоврядування, ухиляючись від розгляду необхідних документів.

На жаль, така ситуація, окрім потенційного зниження вартості активів, породжує ризик пред’явлення позовів про стягнення недоотриманої орендної плати за останні три роки. Задоволення такого позову, у свою чергу, може істотно погіршити майнове становище товариства, яке змушене сплатити всю суму заборгованості одразу, а остання, залежно від місця розташування земельної ділянки та її площі, може бути значною.

Неодноразово стикаючись із подібними позовами, ми підготували стислий перелік способів захисту у відповідному судовому процесі, який пропонуємо вашій увазі.

По-перше, на сьогодні, відсутність вини фактичного землекористувача у неоформленні користування земельною ділянкою (наприклад, тривале непогодження проекту землеустрою уповноваженими органами чи просто ухилення міської ради від прийняття рішення про передання земельної ділянки в оренду) жодного значення не має, і кошти за фактичне користування земельною ділянкою (при інших рівних умовах) будуть таки стягнуті. Водночас ми рекомендуємо звернути увагу на таке.

Аргументи на користь відмови у задоволенні позову або залишення його без розгляду

1) Відсутність реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі (ДЗК). Для стягнення коштів безпідставно збереженої орендної плати, така реєстрація має першочергове значення, адже лише сформовані земельні ділянки можуть передаватись в оренду. Крім того, підставою для визначення розміру орендної плати є витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, який отримується винятково за даними ДЗК. Тож, якщо земельна ділянка, яка перебуває у фактичному користуванні, у ДЗК не зареєстрована, наприклад, має лише обліковий код, це може бути підставою для відмови у позові.

Водночас не потрібно забувати про те, що така земельна ділянка може бути сформована та зареєстрована у ДЗК міськрадою самостійно, що стане підставою для стягнення коштів у майбутньому.

Окрему увагу варто приділити тому факту, яким чином позивач доводить розмір ставки орендної плати, адже остаточно вона визначається саме у договорі оренди, який у цьому випадку відсутній.

2) Наявність у відповідача права оренди відповідної земельної ділянки, яке перейшло від попереднього власника нерухомого майна. Мова йде про автоматичний перехід права оренди від попереднього власника нерухомості, яка розміщена на орендованій земельній ділянці. Поширеною є ситуація, коли після продажу нерухомого майна міськрада розриває договір оренди із попереднім власником нерухомості, а новому власнику пропонує укласти новий договір оренди на невигідних для останнього умовах. Водночас з моменту набуття права власності на нерухоме майно, його новий власник набуває прав орендаря за чинним договором оренди, і, відповідно, має сплачувати орендну плату. Якщо ж новий власник нерухомості (читай – орендар земельної ділянки) орендну плату не сплачує, вона може бути стягнута як заборгованість за договором, а не як безпідставно збережене майно. З огляду на це, у задоволенні позову з формулюванням “стягнення безпідставно збережених коштів” може бути відмовлено.

3) Відсутність підстав для звернення прокурора до суду (у разі пред’явлення позову прокурором). У таких випадках необхідно враховувати, чи доведено прокурором факт бездіяльності відповідного органу місцевого самоврядування, чи звертався прокурор попередньо до відповідного органу із повідомленням про виявлені ним порушення та чи пройшов розумний строк з часу такого звернення до моменту звернення до суду із позовом. Окрім цього, радимо звернути увагу ким підписана позовна заява: керівником прокуратури чи його заступниками. Останні мають право підписувати позовну заяву винятково у разі відсутності керівника прокуратури.

Аргументи на користь зменшення розміру коштів, що заявлені до стягнення

1) Встановлення понижуючих коефіцієнтів рішенням органу місцевого самоврядування. Оскільки базою для розрахунку недоотриманої орендної плати є нормативна грошова оцінка земельної ділянки, радимо перевірити, чи не приймалось міською радою рішення про встановлення понижуючих коефіцієнтів нормативної грошової оцінки у відповідний період, і якщо так, то чи враховані вони під час розрахунку суми, яка заявлена до стягнення. Якщо ж у позові зазначена сума недоотриманої орендної плати без врахування понижуючих коефіцієнтів, радимо надати до суду контррозрахунок із їхнім застосуванням, що дозволить зменшити стягувану суму.

2) Сплата земельного податку за відповідний період. Оскільки і орендна плата, і земельний податок зараховуються до місцевого бюджету і є складовими одного платежу – плати за землю, то суми сплаченого земельного податку мають бути враховані під час стягнення недоотриманої орендної плати.

3) Неправильне застосування коефіцієнтів, які характеризують функціональне використання земельних ділянок (Кф). Напевно, це чинник, який чи не найбільше впливає на розмір недоотриманої орендної плати і неправильне застосування якого вкрай важко довести.

На сьогодні Верховний Суд виходить із того, що належним і допустимим доказом нормативної грошової оцінки є витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Проте інформація щодо Кф у такому витягу в окремих випадках може не співпадати із інформацією щодо Кф, яка зазначена у технічній документації із нормативної грошової оцінки земель, що була затверджена відповідною радою і є первинним документом.

Причиною цього є технічні особливості формування витягів у режимі “реального часу”, що у свою чергу, може мати наслідком істотне збільшення суми недоотриманої орендної плати.

На жаль, Верховний Суд, розглядаючи спори щодо стягнення безпідставно збереженої орендної плати досить поверхово підходить до з’ясування причин таких розбіжностей, а головне – залишає поза увагою той факт, що витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок не може суперечити самій технічній документації. Залишається сподіватись, що юридична спільнота донесе Верховному Суду невідповідність таких позицій існуючим суспільним відносинам, що, у свою чергу, дозволить змінити існуючу судову практику.

Ганна Марунич, к.ю.н., адвокат, старший юрист TOTUM LF