Опубліковано: «Юридична газета», №7 (661), 12 лютого 2019 року

Популярність інвестування у незавершене будівництво обумовлюється, передусім, можливістю придбати житло чи комерційну нерухомість у новобудові за нижчу ціну, ніж у вже збудованому будинку. Однак безплатним, як відомо, буває лише сир у мишоловці. Тому за такі «преференції» покупці платять наявністю знач ного ризику взагалі залишитися без омріяних квадратних метрів, втративши інвестовані гроші та час.

Основні неприємні моменти, з якими може зіштовхнутися покупець нерухомості на стадії будівництва: не завершення об’єкта будівництвом або неможливість введення в експлуатацію об’єкта, збудованого з порушеннями будівельних норм; затягування строків завершення будівництва чи введення в експлуатацію; отримання в результаті будівництва об’єкта відмінного від того, яке планувалося (наприклад, без наявності необхідних комунікацій).

Перевірка добросовісності забудовника включає кілька основних показників, які потрібно перевіряти першочергово, а також безліч другорядних, які будуть актуальними далеко не в кожному випадку, однак можуть зіграти ключову роль саме щодо обраного об’єкта.

Ключові характеристики законності будівництва: наявність прав на земельну ділянку, наявність отриманих вихідних даних та дозвільних документів на здійснення будівництва, а також прозорість механізму інвестування.

Поглиблений аналіз об’єкта будівництва включає перевірку інших особливостей здійснення будівництва: перевірку відповідності будівництва містобудівній документації, наявність охоронних зон об’єктів культурної спадщини, комунікаційних мереж, наявність ускладнень у зв’язку з особливістю геології території забудови та інших планувальних обмежень.

Окрім безпосередньо замовника будівництва, поза увагою не можна залишати інших учасників будівельного процесу (зокрема, генерального підрядника). Необхідно перевіряти наявність у будівельної компанії ліцензії на здійснення будівельних робіт, а також осіб, відповідальних за здійснення авторського і технічного нагляду (перевірці підлягає наявність у них відповідних кваліфікаційних сертифікатів).

Одне з перших питань, які виникають у потенцій ного покупця нерухомості, стосується того, як отримати вихідну інформацію для перевірки об’єкта будівництва. Значна частина інформації міститься у відкритому доступі (на веб- сайтах забудовників чи Інтернет- ресурсах, які спеціалізуються на продажі нерухомості). Це найпростіший та найефективніший спосіб.

Також інформацію можна отримати з інформаційного стенда, який обов’язково розміщується на будівельному майданчику та повинен містити інформацію про документ, що надає право на виконання будівельних робіт, а також відомості про клас наслідків (відповідальності) об’єкта, замовника та підрядників відповідно до ч. 6 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Перевірка прав на земельну ділянку

Для здійснення будь-я кого будівництва першочерговим є відведення земельної ділянки з цією метою. Насамперед, перевірці підлягає наявність прав у замовника будівництва на земельну ділянку та її цільове призначення. Земельна ділянка може перебувати у власності, постійному користуванні чи бути орендованою. Менш поширеним є використання договору суперфіцію (право користування чужою земельною ділянкою для забудови).

Незалежно від права, яке належить замовнику будівництва на земельну ділянку, потрібно перевірити її цільове призначення та вид використання, який повинен відповідати об’єкту будівництва (наприклад, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку). Зокрема, насторожити має відсутність у цільовому призначенні слів «будівництво» чи «реконструкція», а також передача земельної ділянки для будівництва іншого об’єкта (наприклад, офісно-розважального центра, хоча фактично відбувається спорудження багатоквартирного житлового будинку).

Перевірку основних параметрів земельної ділянки (таких як цільове призначення, площа, кадастровий номер, місце розташування, відомості про суб’єктів речових прав на земельну ділянку) можна здійснити за допомогою ресурсу Публічна кадастрова карта України в режимі он-лайн доступу.

Під час проведення поглибленого юридичного аудиту перевірці підлягає вся «історія» формування та відведення земельної ділянки: чи не було вилучено земельну ділянку без згоди поперед нього землекористувача, чи не було незаконно передано ділянку без проведення земельних торгів, чи було розроблено та погоджено проект землеустрою відповідно до чинного законодавства та інші процедурні питання. Наявність порушень законодавства на будь-я кому етапі відведення земельної ділянки може призвести до визнання недійсним правовстановлюючого документа, а також до втрати замовником будівництва прав на земельну ділянку, що не дозволить ввести об’єкт в експлуатацію та завершити будівництво або значно його ускладнить.

Перевірка вихідних даних для проектування об’єкта будівництва

Містобудівні умови та обмеження

Наступним кроком забудовника після оформлення прав на земельну ділянку є отримання вихідних даних для проектування об’єкта будівництва. Відповідно до ч. 1 ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», до вихідних даних належать містобудівні умови та обмеження, технічні умови, завдання на проектування.

Згідно з Наказом Мінрегіонбуду від 31.05.2017 р. №135, доступ до Реєстру містобудівних умов та обмежень є безоплатним, необмеженим і здійснюється через веб- сайт уповноваженого органу містобудування та архітектури. На жаль, сьогодні ще не всі органи містобудування та архітектури в Україні забезпечують ведення таких реєстрів, однак у більшості обласних центрів та міст обласного значення такі реєстри функціонують. Зокрема у Києві отримання інформації про наявні містобудівні умови та обмеження здійснюється завдяки Містобудівному кадастру міста.

Одним з проблемних аспектів під час видачі містобудівних умов та обмежень є не врахування (чи не повне врахування) планувальних обмежень містобудівної документації. Найпоширеніші порушення: будівництво з перевищенням гранично допустимої висотності об’єкта будівництва, порушення допустимої відстані до червоних ліній вулиць, доріг тощо. Не гарантує відсутності порушень наявність виданих містобудівних умов та обмежень, адже вони можуть бути скасовані головними інспекторами будівельного нагляду або за рішенням суду.

Важливим є встановлення відповідності об’єкта будівництва функціональному призначенню території згідно з генеральним планом населеного пункту, детальним планом території та іншої містобудівної документації. Часто об’єкти будівництва переходять у категорію «проблемних» через будівництво в межах прибережних захисних смуг об’єктів водного фонду, санітарно- захисних зон (наприклад, у зоні акустичного впливу аеропортів, хімічного чи іншого техногенного забруднення), зелених зон, охоронних зон пам’яток культурної спадщини, меж історичних ареалів, зон охоронюваного ландшафту, зон охорони археологічного культурного шару, охоронних зон об’єктів природно- заповідного фонду тощо. Проблемними стають об’єкти будівництва, у проектуванні яких не враховані геологічні обмеження (наприклад, зсувонебезпечні райони чи підтоплювані території). Дослідження зазначених питань потребує спеціальних знань та може бути проведене в межах поглибленого комплекс ного юридичного і технічного аудиту.

Технічні умови

Іншими важливими вихідними даними є технічні умови щодо інженерного забезпечення об’єкта будівництва водопостачанням, тепло-, електро- і газопостачанням, водовідведенням, відведенням зливових вод та ін. Відсутність технічних умов або їх невідповідність параметрам об’єкта будівництва в майбутньому може призвести до труднощів у процесі введення об’єкта будівництва в експлуатацію або до проб лем з якісним наданням комунальних послуг майбутнім власникам за ринковими цінами.

Зазвичай технічні умови не розміщуються у відкритому доступі, але їх можна спробувати отримати у відповідь на адвокатські запити від організацій, які їх видають, або безпосередньо від забудовника. Адже якщо забудовник добросовісний, то йому немає чого приховувати.

Проектна документація

Обов’язковій експертизі підлягають проекти будівництва об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками. Наприклад, проекти будівництва всіх житлових будинків понад 4 поверхи та інших об’єктів за визначеними критеріями відповідно до ч. 5 ст. 32 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та ДСТУ-Н Б В.1.2-16:2013. Визначення класу наслідків (відповідальності) та категорії складності об’єктів будівництва.

Інформація про проходження експертизи проекту будівництва міститься у дозволі на виконання будівельних робіт. Окремо можна перевірити висновок експертної установи, а також наявність установи у Переліку експертних організацій, що здійснюють експертизу проектів будівництва, відповідно до наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 15.08.2017 р. №204.

Наявність дозвільного документа на здійснення будівництва

Сьогодні будівництво об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками повинно здійснюватися виключно на підставі дозволу на виконання будівельних робіт. Також потрібно враховувати, що залишилася ще незначна частина об’єктів, які належали до ІІІ категорії складності, будівництво яких здійснюється на підставі декларації про початок будівельних робіт.

Перевірити наявність доз вільного документа на виконання будівельних робіт можна завдяки Реєстру дозвільних документів ДАБІ України, що містить інформацію про номер і вид документа, назву об’єкта, клас наслідків, замовника будівництва, інформацію про права на земельну ділянку, а також відомості про осіб, які здійснюють авторський, технічний нагляд, проектувальника та генерального підрядника. Лише наявність інформації про доз вільний документ у вказаному реєстрі свідчить про його фактичне існування. Копії доз волів, що часто розміщуються на сайтах забудовників, потрібно уважно звіряти з інформацією в Реєстрі дозвільних документів.

Особи, відповідальні за авторський і технічний нагляд, повинні мати відповідні кваліфікаційні сертифікати. Перевірити їх дійсність можна через Реєстр атестованих осіб атестаційної архітектурно-будівельної комісії. Підрядні організації, що провадять будівельну діяльність на об’єктах із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, повинні отримати ліцензію. Завдяки Реєстру виданих ліцензій ДАБІ України можна перевірити наявність та дійсність такої ліцензії на момент будівництва.

Враховуючи, що дозвіл на виконання будівельних робіт може бути анульований, а містобудівні умови та обмеження — скасовані за результатами проведення перевірок органами архітектурно- будівельного нагляду та контролю, є сенс у моніторингу планових перевірок ДАБІ щодо конкретного забудовника. Вказану інформацію легко отримати через пілотний Інспекційний портал або через офіційний веб-сайт ДАБІ.

Увага, невдоволені сусіди!

Велика частина об’єктів будівництва (як у столиці, так і поза нею) здобула славу «скандальних» завдяки активній позиції громадських активістів та жителів прилеглих територій. Безперечно, невдоволення громадськості найчастіше виникає у разі здійснення будівництва зі знач ними порушеннями містобудівного чи іншого законодавства. Однак такі проб леми можуть бути обумовлені іншими, часто суб’єктивними, причинами. Важливо перевірити, чи не зіштовхнувся забудовник з невдоволенням місцевих жителів та громадських активістів, оскільки їхня активна позиція (на яку вони мають право) може вплинути на строки введення об’єкта будівництва в експлуатацію або взагалі перешкодити завершенню такого будівництва.

У такому випадку, окрім загального моніторингу інформації в мережі Інтернет та на публічних форумах, ефективною буде перевірка наявності судових спорів за участю замовника будівництва чи забудовника через Єдиний державний реєстр судових рішень.

Інші параметри перевірки забудовника

Окремо варто перевірити інформацію про юридичну особу забудовника, замовника будівництва, фінансової компанії (у разі її залучення) за допомогою Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Зокрема, необхідно з’ясувати, чи не перебуває особа у стані припинення, отримати інформацію про учасників (засновників), кінцевих бенефіціарних власників, розмір статутного капіталу, наявність незавершених виконавчих проваджень, що може впливати на платоспроможність вказаних осіб у разі виникнення до них претензій покупців нерухомості. Також безкоштовно в режимі он-лайн можна отримати інформацію з Єдиного реєстру боржників та Єдиного реєстру підприємств, щодо яких порушено провадження у справі про банкрутство.

Кожен потенцій ний покупець може провести поверхневу перевірку законності будівництва за допомогою відкритого доступу до державних реєстрів, однак це лише вершина айсберга. Для того щоб вберегти себе від необдуманих рішень, варто провести комплексний юридичний і технічний аудит об’єкта будівництва із залученням профільних спеціалістів.