Про впровадження технології Blockchain у Державному земельному кадастрі, необхідні зміни в земельному законодавстві, а також про судову практику та запроваджений законом мораторій на відведення і зміну цільового призначення земель для містобудівних потреб, «Юридична Газета» розмовляла з керуючим партнером Юридичної фірми TOTUM Богданом Яськівим

– Пане Богдане, якими є останні новини практики земельного права?

– Земельне право – досить динамічна галузь. Часто змінюється не лише законодавство, а й напрямки і тренди судової практики, в залежності від того, яка юрисдикція розглядає справу. Земельні спори на сьогодні розглядають всі три юрисдикції: цивільна, адміністративна та господарська. Через це має місце неоднаковість застосування земельного законодавства, звідси ж з’являються багато проблем для юристів та землекористувачів. Однією з останніх  но на сьогодні є впровадження технології Blockchain в Державному земельному кадастрі. Ця технологія забезпечує адміністрування та зберігання даних про всі зареєстровані земельні ділянки в Україні на базі того земельного кадастру, створення якого фінансував Світовий банк. Ця платформа унеможливлює зловживання, пов’язані із внесенням, видаленням технічної інформації про земельні ділянки.

На сьогодні в Державному земельному кадастрі зареєстровано достатньо даних про земельні ділянки як державної, так і приватної власності. Звичайно, що держава не спромоглася проінвентаризувати всі свої землі, й велика кількість даних про землі державної власності в кадастрі відсутня. На мою думку, причиною цього є надмірна зарегульованість порядку, пов’язаного з погодженням документації із землеустрою, і держава не встановила для себе спрощеної процедури, щоб швидко зібрати та зареєструвати цю інформацію. Відтак, якщо технологія Blockchain ефективно запрацює, і всі ризики буде знівельовано, то за умови внесення змін до законодавства в частині погодження документації із землеустрою, це буде сприяти наповненню Державного земельного кадастру інформацією про державні землі.

– З якими проблемними питаннями найчастіше звертаються до вас клієнти?

– Найчастіше клієнти до нас звертаються вже з наявною проблемою, яка, переважно, є готовим судовим спором. Тому, більшість справ нашої фірми пов’язана із захистом прав землевласників та землекористувачів в судах. Це є таким собі індикатором, що земельне законодавство на сьогодні є недосконалим і потребує суттєвих змін.

Досить поширеним питанням, з яким звертаються клієнти, є оформлення прав на землю для експлуатації будівель та споруд. Часто допомагаємо нашим клієнтам вносити зміни в договори оренди, зокрема в частині зміни виду використання земельної ділянки, цільового призначення землі. Також, здійснюємо супровід процедури поновлення строку дії договорів оренди, податкове планування та оптимізацію розміру плати за землю. Серед клієнтів є багато забудовників, які звертаються до нас за розробкою та впровадженням схем фінансування та захисту їхніх прав як продавців прав на новозбудовані “квадратні метри”, так само і потенційні власники “квадратних метрів”, що звертаються за аудитом документації забудовника, аби пересвідчитися наскільки надійним є придбання житла чи іншої нерухомості, що будується. У місті Києві не так багато забудовників, які  приділяють достатньо уваги «чистоті» документів, проходженню дозвільних процедур, а це все впливає врешті-решт на строки готовності до експлуатації і взагалі на можливість здачі в експлуатацію таких об’єктів містобудування.

– ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» (ч.3 ст.24): у разі відсутності плану зонування або детального плану території забороняє передачу (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб. На Ваш погляд, чи не звужує така норма права землекористувачів та забудовників?

– Найболючішим питанням для забудовників на сьогодні є мораторій на відведення та зміну цільового призначення земель до затвердження детального плану території чи плану зонування території для того, щоб мати можливість здійснювати будівництво з дотриманням містобудівного законодавства. Такий мораторій, на мою думку, сповільнив темпи оформлення земельних ділянок для містобудівних потреб і фактично зменшив перелік об’єктів містобудування, які можна було б в законний спосіб споруджувати в містах і розвивати міську інфраструктуру. Ця проблема менше стосується маленьких міст, де простіше змінювати містобудівну документацію та затверджувати детальні плани території. А от що стосується, зокрема, міста Києва, то проблема полягає в тому, що Генеральний план міста давно вже потребує внесення радикальних змін на базі яких можна було б розробляти містобудівну документацію вищого рівня деталізації – ДПТ і план зонування, однак проект перспективного Генерального плану Києва до 2025 року залишається виключно на папері і чекає кращих політичних часів. Така ситуація призводить до виникнення інших системних проблем – невідповідності розробленої деталізованої документації затвердженому Генплану, і як наслідок, призводить до серйозних конфліктів під час громадських обговорень проектів містобудівної документації.

– Можливо законодавець, ухвалюючи зазначену норму, керувався добрими намірами, однак враховуючи реалії, а саме те, як і скільки часу може ухвалюватися план зонування чи детальний план території, та той факт, що незаконні забудови (які потім буде легалізовано) мають місце, чи актуальна ця норма.

– Сама ідея мораторію на відведення земель для містобудівних потреб до затвердження детального плану території є правильною, оскільки громадськість має можливість взяти участь в обговоренні проекту забудови тої місцевості, де люди живуть і працюють. Також, така заборона є певним запобіжником хаотичної забудови мікрорайонів міст, де споруджують велику кількість житла без розвитку соціальної та транспортної інфраструктури. Такий позитивний ефект можливий лише за умови прозорості механізмів і стадій, що потрібно проходити для затвердження документації. На жаль, зарегульованість цих процедур, тривалість їх в часі, не дозволяє забудовникам ефективно інвестувати, адже інвестор хоче чітких і швидких дій, а не чекати від року до півтора затвердження Київською міською радою детального плану із зауваженнями, що висловлюють політичні опоненти. Така ситуація змушує інвестора відмовитись від капіталовкладень. Мораторій створив ряд бар’єрів, що можна було б прибрати шляхом внесення змін до законодавства, зокрема: прописати прозорі процедури погодження, прибрати зайві процедури, таким чином дати можливість швидше затверджувати таку документацію. Або внести зміни до закону в частині відміни заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, якщо це відповідає затвердженій містобудівній документації. Наприклад, є ситуації, коли згідно з Генеральним планом міста на певній ділянці можна будувати багатоквартирний житловий будинок, але цільове призначення такої земельної ділянки не можна змінити, бо не затверджений детальний план території. Або, наприклад, відведена земельна ділянка для будівництва адміністративного будинку, хоча, згідно з Генпланом, на цьому місці дозволяється споруджувати лише жилий будинок. НА мою думку, доречно було б дозволити зміну цільового призначення землі, якщо це відповідає затвердженому Генеральному плану міста. Якщо на місці промислового об’єкту планують будівництво житла, то тоді зрозуміло, що потрібно вносити зміни в Генплан і затверджувати детальний план. Але якщо на відведеній земельній ділянці дозволено громадську і житлову забудову, то недоречно забороняти в такому випадку змінювати цільове призначення з громадської забудови на житлову, оскільки це відповідає функціональному призначенню території.

Ті умови, що зараз встановлює норма є такими, що негативно впливають на інвестиційний клімат на ринку нерухомості. Тому, як на мене, норма має бути доопрацьована, мають бути певні послаблення, а на підзаконному нормативному рівні мають бути виписані процедури таким чином, щоб чиновники органів місцевого самоврядування та державної влади не ставили бар’єри інвесторам в реалізації інвестиційних будівельних проектів. На практиці, часто-густо всі ініціативи інвесторів фактично «впираються» в бажання чи небажання чиновника забезпечити такі ініціативи. Також для захисту прав забудовників на рівні органів державної влади міста і поліції мав би бути створений певний координаційний центр. Такі ініціативи вже є в Києві. Вони покликані боротися з так званим будівельним хуліганством, коли певні групи людей ламають забудовнику паркани, не дивлячись на те, що він має всі права на земельну ділянку і отримав в установленому порядку всі дозвільні документи на будівництво.  

– Якщо порівняти період до 2013 року, коли зазначені положення цього закону набули чинності, та час після, наскільки мораторій вплинув на ринок нерухомості?

– На мою думку, мораторій вплинув на ринок нерухомості досить суттєво, оскільки запланованих обсягів забудовників щодо об’ємів будівництва не виконано і не реалізовано. Є багато ділянок в містах, де можна було би споруджувати й багатоповерхові жилі будинки, і офісні центри та інше, але сама процедура, що запропонована законом щодо затвердження детального плану, настільки тривала і нечітка, що забудовники змушені скорочувати об’єми будівництва в очікуванні на затвердження містобудівної документації. Тому, на мою думку, реакцією ринку на цей закон є якраз скорочення об’ємів забудови.

– Чи не несе норма про мораторій на оформлення прав на земельні ділянки для містобудівних потреб зазначеного закону в собі корупційні ризики?

– Будь-які заборони завжди впливають на роботу будівельних корпорацій, що вимушені змиритися з тим, що є заборони, і витрачати свої сили на подолання їх. Не завжди це просто і, на жаль, породжує багато корупційних ризиків та багато суб’єктивних факторів.

– Яка наразі існує судова практика з питань застосування положень закону про мораторій та незаконних забудов?

– Судову практику щодо застосування положень закону про мораторій можна поділити на декілька категорій. Перша категорія справ – це коли громадськість, прокуратура звертаються про скасування рішень ради, які все ж таки в обхід мораторію передали земельні ділянки в користування. Друга категорія справ, коли детальні плани затверджені та, фактично, мораторій мав би в таких випадках не застосовуватись, все одно оскаржують рішення про затвердження детальних планів територій в судах. І третя категорія – це судова практика, що пов’язана із незаконними забудовами, коли недобросовісні забудовники, не маючи належного права на землю, не маючи дозвільної документації на будівництво, тим не менш виходять на будівельні майданчики, споруджують об’єкт незавершеного будівництва. Потім у різний спосіб його узаконюють – чи то рішенням суду, чи іншим шляхом, і намагаються таким чином експлуатувати той об’єкт. З приводу незаконних забудов суди переважно задовольняють позови муніципалітетів, прокуратури, і ухвалюють рішення про знесення таких об’єктів. Проте судова практика у цих справах досить неоднозначна, бо в резолютивних частинах рішень часто-густо суди зобов’язують самого забудовника знести об’єкт незаконного будівництва, але забудовники не поспішають це робити, на них знову подають до суду, і таким чином «розв’язка» справ затягується на довгі роки. У місті Києві із незаконними забудовами ефективно бореться Департамент благоустрою. Вони не чекають рішення суду, а всі тимчасові споруди й незаконні об’єкти, що порушують благоустрій міста зносять і демонтують, щоб відновити те середовище, що було до їх розміщення. Думаю, що в недалекому майбутньому будем мати судову практику зі стягнення великих сум штрафу, що має вплинути на небажання таких забудовників споруджувати в незаконний спосіб об’єкти містобудування і тим самим спотворювати архітектурне планування міст.