Zamów rozmowę
20.01.2026
Адаптація договорів оренди комерційної нерухомості
Автор: Юрій Хапко, Керуючий партнер TOTUM LF, адвокат, к.ю.н.
Матеріал підготовлений для видання ЛІГА ЗАКОН та опублікований за посиланням https://biz.ligazakon.net/analitycs/241155_adaptatsya-dogovorv-orendi-komertsyno-nerukhomost-pslya-skasuvannya-gospodarskogo-kodeksu
Які принципові зміни впливають на договори оренди комерційної нерухомості?
З 28 серпня 2025 року Господарський кодекс України втратив чинність – правове регулювання господарських договорів перейшло під юрисдикцію Цивільного кодексу та спеціальних законів. Це ставить перед орендодавцями, орендарями, девелоперами й їхніми юристами практичне завдання: переглянути та адаптувати договори оренди комерційних приміщень і будівель.
Якщо цього не зробити своєчасно та з урахуванням нових правових механізмів – сторони ризикують втратити можливості захисту, опинитися в судових пастках або неочікувано змінити порядок відповідальності. Водночас договори, укладені до 28.08.2025, залишаються чинними – посилання у договорі на норми ГКУ саме по собі не робить його недійсним. Однак нові договори (і ті, що переукладатимуться) мають відповідати правилам ЦКУ та спецзаконів.
Нормативна прив’язка: тепер правилом є застосування загальних норм ЦКУ про найм (оренду) (ст. 759 і далі) та спеціальних законів (зокрема – Закон про оренду державного/комунального майна, Земельний кодекс тощо). Отже, багато «типових» положень із ГКУ слід перевірити на їхню сумісність із Цивільним кодексом.
Гнучкість і судова практика: ЦКУ у низці положень більш загальний – відтепер суди матимуть більше простору для тлумачення умов договорів оренди з опорою на загальні принципи договірного права (добросовісність, розумність, диспозитивність). Це означає: чіткіші механізми та формулювання в договорі = вищі шанси сторін захистити свої інтереси.
Регулювання довготривалої оренди будівель та похідних прав на землю: оренда будівель/капітальних споруд пов’язана з похідними правами на землю (ст. 796 ЦКУ) – це важливо при довготривалій оренді комерційних об’єктів, особливо коли орендодавець не володіє землею. Відповідність строків оренди вимогам земельного законодавства має бути перевірена.
Процесуальні механізми коригування договору: у разі істотної зміни обставин ЦКУ та практика дозволяють звертатися до судуз вимогою змінити або припинити договір (інструмент «зміни істотних обставин»). Це стає важливим інструментом, зокрема в умовах значних макроекономічних шоків чи форс-мажору.
Що потрібно перевірити й оновити в договорах оренди? Практичні поради.
Нижче – чекліст ключових положень договору оренди (комерційна нерухомість), які слід привести у відповідність із ЦКУ та практикою. Переукладання договорів дає можливість сторонам договору провести аудит наявних домовленостей та уточнити спірні моменти.
Предмет договору і його опис
- Важливо вказати чітке описання об’єкта (адреса, площа, технічні параметри, кадастровий номер земельної ділянки, якщо доречно). Крім загальної прив’язки до приміщення, прописати межі спільного користування (парковки, комунікації).
Строк оренди та умови пролонгації
- Необхідно узгодити строк з урахуванням вимог земельного законодавства (для будівель, що дають похідне право на землю). Передбачити чіткий механізм пролонгації і право на зміну умов: індексація орендної плати, перегляд умов у разі зміни податкового/регуляторного режиму.
Орендна плата, індексація, умови перегляду
- Має бути визначена валюта платежу або механізм прив’язки до курсу; прописана індексація (формула прив’язки до індексу інфляції або CPI); встановлено порядок нарахування та строки оплати, а також чітко зафіксовано наслідки прострочення (проценти, штрафи, право на розірвання).
Права й обов’язки сторін (ремонт, утримання, комунікації)
- Розумно розмежувати поточний і капітальний ремонт, визначити, хто і за яких умов проводить їх; узгодити порядок відшкодування витрат на модернізацію; визначити процес узгодження робіт, підключення до інженерних мереж. Це зменшує ризики конфліктів щодо неспроможності використовувати приміщення.
Суборенда та передача прав третім особам
- Якщо суборенда або передача прав допускаються – бажано чітко прописати процедуру дозволу, критерії «доброчесності» суборендаря, умови відшкодування шкоди та відповідальності. Заборонні формулювання не завжди є ефективними без механізмів контролю.
Забезпечення виконання зобов’язань (гарантії, банківські гарантії, депозит)
- Сучасна практика радить поєднувати декілька інструментів: депозит/гарантійний депозит (escrow-подібні механізми), банківська гарантія або цільове забезпечення (порука, застава обладнання). Банківські гарантії – популярний інструмент забезпечення і підвищення кредитоспроможності орендаря.
Форс-мажор та «зміна обставин»
- Важливо прописати конкретний порядок повідомлення, строк для усунення наслідків, права на тимчасове призупинення платежів або зниження орендної плати. Передбачити механізм звернення до суду для перегляду умов у разі істотної зміни обставин (ст. 652 ЦКУ – судова корекція договору).
Конфіденційність, доступ та безпека
- У комерційних об’єктах часто важлива інформація або обладнання – передбачити положення щодо доступу орендодавця (ремонт, аудити), конфіденційності, вимог до безпеки даних орендаря та обмежень для візитів третіх осіб.
Механізми вирішення спорів
- Рекомендуємо визначати: послідовність переговорів – медіація – експертне заключення – арбітраж чи суд, а також визначати юрисдикцію та порядок забезпечення доказів (акти огляду, фото/відео, експертизи). З огляду на гнучкість ЦКУ, арбітражні обставини можуть бути привабливими для міжнародних орендних відносин.
Типові ризики при некваліфікованому укладенні договорів і реальні наслідки
1. Невідповідність строків оренди вимогам земельного права – ризик визнання частини домовленостей недійсними або обмеження права користування. Наслідок: неможливість реалізації довгострокової бізнес-моделі.
2. Нечіткі умови індексації/валютного ризику – ризик збитків для орендодавця або неможливість орендаря платити у разі інфляційних шоків, розширення підґрунтя для судових спорів.
3. Відсутність механізмів забезпечення – відсутність депозиту, гарантій або застави ускладнить стягнення збитків у разі невиконання зобов’язань.
4. Недостатні положення про ремонт та утримання – непрогнозовані витрати, спори щодо доведення стану приміщення при поверненні.
5. Неврегульована суборенда – орендодавець може опинитися у конфлікті з третіми особами, які порушують режим або використовують приміщення не за призначенням.
6. Неврахування «зміни обставин» – у кризових умовах (економічні санкції, війна) відсутність або слабкість механізмів перегляду може призвести до банкрутства однієї зі сторін. Наявність норми в ЦКУ про судове коригування значно змінює підхід: сторони повинні передбачити процедури та стандарти доказування.
Алгоритм адаптації договорів
Крок 1. Юридичний аудит існуючих договорів
- Перевірити посилання на ГКУ; визначити положення, що суперечать ЦКУ або спеціальним законам; скласти перелік «ризикових» пунктів.
Крок 2. Переговори про внесення змін або укладення додаткових угод
- Там, де можливо, погодити три-сторонні механізми (наприклад, участь банку як ескроу/гаранта для великих комерційних орендарів).
Крок 3. Оновлення документів забезпечення
- Замінити або доповнити гарантійні механізми: депозит/банківська гарантія/порука. Для масштабних проєктів – розглянути цільові рахунки та escrow-механізми.
Крок 4. Перегляд умов про форс-мажор і «зміну обставин»
- Визначити перелік подій, порядок повідомлення та граничні строки; включити альтернативні механізми (тимчасове зменшення оренди, відтермінування платежів, реструктуризація).
Крок 5. Відпрацювання процедур аудиту і фіксації стану майна
- Фото-/відеофіксація, акти приймання-передачі, журнали оглядів – все це важливі докази у суді.
Наші рекомендації, якщо коротко і по суті:
- Не відкладайте адаптацію договорів: навіть якщо контракт укладено до 28.08.2025, практика судів і бізнес-реалії змушують діяти вже зараз.
- Уникайте «шаблонних» формулювань – ЦКУ дає більше простору для індивідуального тлумачення, тому точність важлива.
- Закріпіть механізми забезпечення – депозит/банківська гарантія/застава підвищують вашу позицію при стягненнях.
- Пропишіть зрозумілий механізм перегляду орендної плати – індексація, прив’язка до формули або індексу.
- Майте план дій на випадок «зміни обставин» – за можливості погоджувати алгоритми досудового врегулювання спорів.
Скасування Господарського кодексу – це не просто зміна юридичної бази, це можливість «перезавантажити» ринок оренди комерційної нерухомості: підвищити прозорість, вивести ризики у формалізовані механізми та залучити більше грамотних орендарів та фінансових установ.
Читать еще
Skuteczne rozwiązania prawne dla biznesu
