Zamów rozmowę
12.02.2026
Пайова участь у будівництві: як змінюється судова практика на користь девелоперів
Автор: Юрій Хапко, Керуючий партнер TOTUM LF, адвокат, к.ю.н.
Матеріал підготовлений для IA “Інтерфакс Україна” та опублікований за посиланням https://interfax.com.ua/news/blog/1143241.html
Судова практика щодо пайової участі поступово еволюціонує. Останнє рішення Верховного Суду свідчить про формування більш збалансованого підходу до оцінки прав та обов’язків забудовників і органів місцевого самоврядування. Для девелоперів це означає, що вони можуть довести своє право не сплачувати пайову участь або, принаймні, зменшити її розмір за наявності ретельної підготовленої доказової бази та правильно обраної стратегії захисту у суді.
Хоча на законодавчому рівні норма про обов’язкове перерахування коштів до місцевих бюджетів у вигляді пайової участі у будівництві відмінена ще з 2020 року, її відлуння наздоганяє багатьох забудовників й донині. Заручниками правової прогалини у зміненому законодавстві (17.10.2019 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» №132-IX) стали забудовники, які не встигли укласти договори про сплату пайової участі до її скасування або почали будівництво вже у «перехідний період». Більш докладно про цю проблему ми вже писали тут: https://totum.ua/news/pajova-uchast-u-budivnycztvi-hto-zaplatyt-trychi/.
Сьогодні ж місцева влада активно позивається до девелоперів-боржників на мільйони гривень і виграє справи одну за одною. Лише в Києві за даними Департаменту економіки та інвестицій КМДА за три роки війни у судовому порядку із забудовників було стягнуто більше 36 млн грн «безпідставно збережених коштів». Наразі ще десятки справ знаходяться на розгляді у судах різних інстанцій.
Ключова несправедливість таких стягнень полягає ще й у тому, що Департаменти органів місцевого самоврядування (ОМС) при поданні позовів:
- не визнають факт зведення соціальних об’єктів у складі будівельних проєктів;
- застосовують для розрахунку «пайовки» показники вартості житла на момент подання позову, а не на момент виникнення обов’язку її сплати (це суттєво збільшує її розмір);
- при розрахунку за базу береться площа всього об’єкта, що також збільшує суми позовів від реальних майже втричі;
- у багатьох випадках вимоги пред’являються не лише до замовника, а й до підрядників, співінвесторів чи інших контрагентів — хоча закон не передбачає солідарного обов’язку.
Нарешті наприкінці 2025 року з’явився перший кейс із позитивним рішенням Верховного Суду на користь забудовника (справа №910/7466/24). Юристам вдалося не лише довести у суді правомірність дій клієнта і зберегти йому понад 13 млн грн, але й створити прецедент щодо застосування підстав звільнення забудовників від сплати пайової участі за умови спорудження об’єктів соціальної інфраструктури.
У цьому конкретному випадку було доведено, що збудована протезна майстерня в межах одного з ЖК Солом’янського району м. Києва відноситься до категорії об’єктів, за які пайова участь не має сплачуватись. І тут важливу роль відіграло замовлення будівельно-технічної експертизи, яка підтвердила цей факт. На її підставі суд визнав, що 1 038 м² приміщень — це об’єкт соціальної інфраструктури, а отже, будівництво підпадає під виняток із ч. 4 ст. 40. Під час розгляду справи також були надані докази, що клієнт витратив значні кошти на прокладання зовнішніх мереж, реконструював інженерні комунікації та здійснив роботи, вартість яких перевищує суму пайового внеску. Апеляційний суд прийняв ці докази, а Верховний Суд підтвердив правомірність такого підходу, оскільки роботи були виконані саме у межах розвитку інфраструктури.
Ця перша перемога демонструє, наскільки важливо для юристів, які представляють інтереси забудовників у суді, чітко визначити свою правову стратегію. Багато чого залежить також від правильного оформлення містобудівної документації, доведення соціальної функції об’єкта, документування витрат на інженерні мережі та інфраструктуру, а також чіткої позиції щодо функцій замовника.
А що ж робити тим девелоперам, хто не має у своїх проєктах збудованих соціальних об’єктів? Вони можуть розраховувати на зменшення суми «пайовки», ґрунтуючи свій захист на таких двох документах:
- у постанові Великої Палати ВСУ від 22.09.2021 року у справі №904/2258/20 суд зазначив, що пайовий внесок має бути розрахований на підставі нормативно-правових актів, чинних на момент виникнення у відповідача обов’язку щодо сплати пайового внеску, а не на той момент, коли позивач дізнався про його несплату відповідачем;
- у постанові ВСУ від 03.12.2024 р. у справі №910/6226/23 суд дійшов висновку, що пайовий внесок у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту має розраховуватися саме на підставі нормативно-правових актів, чинних на момент виникнення у замовника будівництва обов’язку щодо сплати пайового внеску, а не на той момент, коли орган місцевого самоврядування дізнався про його несплату замовником, оскільки одночасно з прийняттям об’єкта в експлуатацію у відповідності із частиною другою статті 331 ЦК України забудовник стає власником збудованого об’єкта, а відтак і правовідносини забудови земельної ділянки припиняються.
Тобто, при здійсненні розрахунку потрібно використовувати показник опосередкованої вартості, який діяв на момент введення об’єкта в експлуатацію, а не на момент звернення ОМС до суду. І це фактично дозволить зменшити загальну суму позову.
Крім цього, потрібно вимагати, щоб розрахунок розміру пайової участі для житлових будинків здійснювався відповідно до житлової площі, а не загальної площі будинку (об’єкта), яка включає місця загального користування, допоміжні (підсобні) приміщення тощо. До 17.10.2024 р. у місті Києві діяв Порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі, що фактично дозволяло Департаменту використовувати загальну площу при здійсненні розрахунку. Проте Шостий апеляційний адміністративний суд у справі №320/44099/23 прийняв рішення від 17.10.2024 р. яким постановив:
- визнати протиправним та нечинним рішення Київської міської ради від 19.12.2019 р. № 460/8033 «Про внесення змін до Порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі замовників у розвитку інфраструктури міста Києва»;
- визнати протиправним та нечинним рішення Київської міської ради від 26.03.2020 р. № 908/9078 «Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 19 грудня 2019 року № 460/8033 «Про внесення змін до Порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі замовників у розвитку інфраструктури міста Києва».
Оскільки Постановою Верховного Суду від 14.05.2025 р. у справі № 320/44099/23 касаційну скаргу Київської міської ради залишити без задоволення, а постанову Шостого апеляційного адміністративного суду від 17.10.2024 р. — без змін, сьогодні у суді можна вимагати зменшення пайової участі також за рахунок перегляду площ, які беруться за основу при визначенні її розміру.
Через те, що початком будівництва об’єкта визнається момент отримання дозволу на його зведення, існує великий ризик, що ОМС будуть й надалі вимагати із забудовників сплату пайових внесків за наступні черги, які вводилися/вводяться в експлуатацію вже після 2021 року. Отже тенденція на стягнення «безпідставно збережених коштів» триватиме щонайменше ще декілька років. Залишається сподіватися на формування справедливої судової практики, яка допоможе девелоперам уникнути маніпулятивних стягнень або хоча б мінімізувати їх.
Читать еще
20.01.2026
Skuteczne rozwiązania prawne dla biznesu
